En un contexto en el que el gobierno anunció la posibilidad de comprar propiedades en pozo con crédito hipotecario, a través de las hipotecas divisibles, los bancos todavía no detallaron cómo serán estas nuevas líneas de préstamo. Y esto se debe a que se acaba de reglamentar por parte del Banco Central de la República Argentina (BCRA), por lo que resta esperar la respuesta del Ministerio de Economía y de los bancos, que deberán analizar si les es rentable o no sumarse a la propuesta.

Sin embargo, existen dos edificios en Buenos Aires que, tiempo atrás, se aliaron con una entidad bancaria, para vender departamentos en pozo, con crédito hipotecario, financiados a 20 años.

En abril de este año llegó al mercado inmobiliario la noticia que pocos se esperaban: los bancos volvieron a ofrecer líneas de crédito hipotecario, algo que, desde 2018 casi no existía en la Argentina. Desde entonces, ya son 23 las entidades bancarias que se sumaron a la apuesta de ofrecer estos préstamos que buscan ser una herramienta para facilitar el acceso a la casa propia.

La cuestión es que, como un crédito hipotecario necesita del inmueble como garantía -que se pueda hipotecar y que esté listo para escriturar-, las líneas que ofrecen los bancos con financiación de más de 20 años están destinadas, en general, a la compra de departamentos usados.

Hasta hace unos días, las unidades a estrenar, salvo que estuvieran listas para escriturar, no podían comprarse con un préstamo hipotecario, al igual que las propiedades en pozo.

Hay que tener en cuenta que los pisos nuevos desde que se terminan de construir hasta que se escrituran atraviesan un proceso que lleva entre seis meses y un año en CABA, y un año y medio y dos en provincia.

Con la reciente implementación de las hipotecas divisibles para proyectos en desarrollo, será posible comprar unidades en pozo o nuevas, pero todavía resta que el Ministerio de Economía reglamente la medida y que los bancos analicen si se sumarán o no a esta nueva propuesta.

Sin embargo, actualmente existen dos edificios que se están construyendo, en los que es posible comprar departamentos nuevos o en construcción. Se trata de dos emprendimientos en los que el Banco Hipotecario hizo un acuerdo con dos desarrolladoras, para vender los departamentos que aún no existen y poder adquirirlos pagándolos con un crédito hipotecario UVA.

¿Cuáles son los edificios que tienen la posibilidad de comprar departamentos nuevos con crédito hipotecario?

A pasos de Puerto Madero

La primera de las opciones está en la torre Huergo 475, edificio que el empresario Eduardo Costantini, creador de Nordelta, está levantando junto a la constructora Criba, a pasos de Puerto Madero, con una inversión total supera los US$ 75 millones.

Se trata de una torre de 38 pisos que se espera que termine de construirse en menos de un año. Cuenta con 507 departamentos de uno, dos y tres ambientes, de los cuales aún restan venderse 55 con valores que arrancan en los US$4300 por m².

En términos concretos, las propiedades de un ambiente, con superficies que oscilan entre los 35 y 42 metros cuadrados, tienen precios que parten en los US$173.000, con 38 unidades disponibles. Por su parte, los departamentos de dos ambientes, con superficies que varían entre los 46 y 57 m², se comercializan a partir de US$202.600, con 17 unidades en oferta. Además, las cocheras se venden por separado a US$38.000 cada una.

Un dato interesante de este proyecto es que tiene 1.500 m² de espacios comunes, organizados en cinco sectores, junto con 2800 m² de plazas abiertas. A esto se le suman dos locales gastronómicos y una propuesta artística. “Muchos de los compradores son inversores que optan por destinar las unidades al alquiler tradicional o a una renta administrada, mientras que los usuarios finales suelen ser jóvenes a los que llamamos ‘nómades digitales’, que buscan flexibilidad y modernidad en sus estilos de vida”, explica José Ignacio Viñas, director comercial de Consultatio.

En cuanto a los requisitos que el banco exige para solicitar el préstamo, se encuentran los siguientes:

• El crédito es con límite de monto de $250.000.000
• La financiación es de hasta el 80% del presupuesto de obra
• Tiene una tasa nominal anual de 9,5%
• El plazo máximo de pago es de 240 meses (20 años)
• El capital es ajustable por UVA
• La cuota mensual a pagar no puede exceder el 25% del ingreso del solicitante
• El destino del préstamo es para primera y segunda vivienda

Un edificio icónico

A metros del obelisco, se levanta un edificio icónico, que fue durante décadas sede de oficinas del gobierno y, recientemente, el Banco Hipotecario, la cadena de supermercados Coto y el Grupo IRSA anunciaron que hicieron una alianza para llevar adelante una puesta en valor, con una inversión que ronda los US$100 millones.

El edificio, que ocupa una manzana completa rodeada por las calles Perón, Carlos Pellegrini, Sarmiento y el Pasaje Carabelas, contará con más de 700 departamentos, con unidades de uno, dos y tres ambientes, y dúplex, con un metro cuadrado que partirá de los US$3000. Además, habrá amenities y propuestas gastronómicas en la planta baja y en el último piso, donde se levantará un rooftop bar.

“Será el puntapié inicial para la transformación del microcentro”, asegura Jorge Cruces, CIO de IRSA. Estiman que el edificio se entregará a mediados del 2028 y detallan que las unidades se podrán adquirir a través de un préstamo hipotecario del Banco Hipotecario que financia hasta el 80% del valor del inmueble, con el siguiente plan:

• Durante el proceso de obra se abona el 40% de la unidad: un 15% al boleto y el 25% restante se paga durante la construcción y en cuotas que se ajustan por UVA.
• El 60% que queda se financia con crédito del Banco Hipotecario a 20 años, al momento de la posesión de la unidad, con un capital ajustado por UVA y una tasa del 9,5%.
• El destino del préstamo es para primera y segunda vivienda